決定文旅投資成敗的幾個(gè)關(guān)鍵因素（上）

一個(gè)文旅項(xiàng)目是否能夠盈利，取決于一系列因素，區(qū)位、客源、配套、定位、項(xiàng)目整體定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)商投入、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力等都是重要影響因子，需投資者認(rèn)真評(píng)判。基于富華科技投資經(jīng)驗(yàn)，列出最關(guān)鍵的幾個(gè)要素，供參考。

1.區(qū)位

重中之重。關(guān)鍵是離主要客源地的車程距離。一線城市車程1小時(shí)以內(nèi)為最佳，2小時(shí)尚可，最好不要超過(guò)2.5小時(shí)。

2.5小時(shí)是短途游客能普遍接受的出行心理距離上限（二三線城市不要超過(guò)2小時(shí)。北京、上海、廣州、深圳等超一線城市上限可以提高到3小時(shí)。如全程高速公路直達(dá)項(xiàng)目地，高速出口后到項(xiàng)目距離最好不要超過(guò)30分鐘）。

2.景觀

不論產(chǎn)品多么別致，觀光仍然是目前游客出行的主流訴求之一。

景觀不僅僅是項(xiàng)目地景觀，還需延伸到項(xiàng)目地周邊景觀和沿途景觀。318國(guó)道、草原天路等景觀道周邊不乏成功項(xiàng)目，在知名景觀道沿線的項(xiàng)目可加分。

景觀質(zhì)量不求絕美，但求別致；不求渾然天成，人工打造也可。可供游客拍照留念、打卡發(fā)朋友圈最好。有的游客登泰山是為賞日出，也有游客去越南只為去粉紅教堂合影。有時(shí)看似拙劣的人工景觀，也會(huì)有刷屏效應(yīng)，帶來(lái)源源不斷的游客。

3.周邊

周邊有大型5A、4A等超人氣景區(qū)最佳，可獲得流量溢出。周邊有大型商業(yè)綜合體、度假酒店、民宿群等可加分。

不同項(xiàng)目對(duì)周邊配套的需求不同。如項(xiàng)目定位為康養(yǎng)，則醫(yī)療資源極為重要；如定位商業(yè)綜合體，則需考慮周邊人群消費(fèi)能力；如定位度假，則應(yīng)規(guī)避化工產(chǎn)業(yè)、航空航道等擾動(dòng)因素；如定位演義節(jié)慶，則需依托周邊一切流量高地，并注意交通可進(jìn)入性。

 4.競(jìng)爭(zhēng)

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境需具體情況具體分析，大原則是避免正面競(jìng)爭(zhēng)，并避免同質(zhì)化。

文旅行業(yè)的價(jià)格戰(zhàn)，只有兩敗俱傷一種結(jié)局。康養(yǎng)等項(xiàng)目回避強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者；民宿、農(nóng)莊項(xiàng)目可依附項(xiàng)目集群但是需走差異化和精品化；游樂(lè)項(xiàng)目不僅回避競(jìng)爭(zhēng)者，還需回避潛在進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)者；大型景區(qū)項(xiàng)目需以資源質(zhì)地為首要決定因素。